我们将讨论奥兰多房地产市场的最新趋势和预报，来看看它们如何在未来的6到12个月影响房屋买卖双方。自2020年的4月、5月和6月的房地产销售大幅下滑之后，奥兰多大区房地产市场的房屋销售从上年7月起开始反弹。
房屋存量紧张，加上曾在疫情伊始之时犹豫不决的购房者重返房市，均意味着奥兰多房价将保持强劲。根据目前的市场趋势，奥兰多在未来12个月都将处于卖方市场。
奥兰多地区房地产经纪人协会(Orlando Regional REALTOR®Association, ORRA)的最新报告显示，2020年11月，奥兰多地区的房屋销售同比增长了20.4%。11月共有3251套房屋售出，房屋存量同比减少了26.2%。平均市场挂牌天数(DOM)已降至44天，为3年来最低水平。需求最高的是20万~35万美元之间的房子。
速读导图
一、奥兰多房市趋势
据美国知名的房产中介网站Redfin称，奥兰多的房地产市场竞争非常激烈。奥兰多一套房房平均能收到3个报价，并能在17天左右售出。奥兰多2020年12月的房屋均价为28.4万美元，比去年同期上涨了7.1%。奥兰多的平均售价为每平方英尺163美元，比去年上涨了7.9%。抢手的房子能以挂牌价格左右出售，短短5天就是待售状态了。
1. 挂牌价格
根据Realtor.com发布的2020年11月市场报告，奥兰多房市所呈现的是卖方市场报告，这意味着房屋需求量大于房屋现存量。奥兰多地区房地产经纪人协会(ORRA)于2020年12月15日发布的奥兰多地区最新房地产市场数据也清楚地显示：奥兰多卖方市场火爆，而且在近期也会偏向卖家。
佛罗里达州奥兰多的房价中值为27.5万美元，同比上涨了1.9%。
挂牌价中值为每平方英尺165美元。
房屋售价中值为27.7万美元。
房屋售价与挂牌价格比为98.64% ，卖家总是乐意房子在产生100%或更高比率的情况下出售，而买家更乐意在比率接近90%的情况下买到房子。
佛罗里达州奥兰多的房子平均在上市57天后出售。
佛罗里达州奥兰多房市的市场挂牌天数中值自2020年12月以来呈下降趋势，自去年以来略有下降。
诺娜湖南(lake Nona South)的挂牌价中值为$564.5K，是奥兰多最贵的社区。
南塞莫兰（South Semoran）是奥兰多最实惠的社区，挂牌价中值为12万美元。
2. 住房供应量与存量
目前，把奥兰多大区所有的住房存量清零平均需要1.72个月。价格在18万~35万美元之间的房子，供应量不足以撑过一个月的市场需求。房地产经济学家通常认为，5~6个月的住房供应量是房地产健康的标志，买卖双方处于平衡状态。低于这个供应量则被认为是卖方市场。
目前奥兰多的住房供应量表明，奥兰多的房地产市场是一个卖方市场，住房存量很低，而且有很多买家在寻找房源。火热的房市会造成房子更快、或以高于要价的价格售出。在卖房市场强劲的情况下买房无疑在虎口夺食，但也不是完全没有机会。别忘了现在贷款利率正处于历史最低水平。平均利率已降至2.7%，与过去两年有显著差异:2019年为3.6%，2018年为4.9%。
3. 奥兰多房价中值
低住房存量加上高需求继续推高奥兰多的房价。2019年11月至2020年11月，奥兰多各类住房的均价上涨了14.6%，目前为27.5万美元。
独栋住宅的中值价格从2019年11月的25.9万美元上涨到2020年11月的29.8万美元，上涨了15.1%。与2020年10月份相比也增长了2.8%。
公寓的价格同比也有显著变化，增加了11.1%。2019年公寓中值价格为13.5万美元，2020年升至15万美元。从2020年10月起，公寓价格没有变化。
2020年11月，复式公寓、联排别墅和郊区住宅的中值价格上涨了4.2%——从2019年的21.7万美元涨到2020年的22.6万美元，但是较2020年12月下降了5.0%。
4. 同比房屋销量
2020年11月共售出2592套独栋住宅，比2019年11月2073套的销售量增加25%。
公寓是唯一出现同比下降(4.1%)的住房类别，2020年11月公寓销量为326套，2019年11月公寓销量为340套。
2020年11月有37套不良房屋出售，仅占房屋总销量的1.14%，低于去年同期的4.3%和上月的1.8%。
5. 环比房屋销量
虽然从2019年到2020年11月的房屋销售总量大幅增加，但与2020年10月相比，所有类型住房的销量均出现显著下降。独栋住宅减少了10%，公寓减少了14.9%，复式联排别墅和郊区别墅减少了10.9%。
6. 成屋签约销售指数
ORRA的最新报告显示，成屋签约销售指数连续跌了两个月，目前待售房屋数量为4688套，下降了5.8%。2020年11月份挂牌出售的新房数量同比下降了3.8%。然而，新合同从2019年11月起上涨了14%，而这通常是一年中房屋出售最缓慢的时期。
7. 奥兰多MSA房产销售
迄今为止，今年奥兰多房屋的总销量下降了4.6%。2020年11月，整个奥兰多MSA(湖区、奥兰治、奥西奥拉和塞米诺尔)的房屋销售都出现了增长。各县房屋销量的比较如下:
湖区:比2019年11月上涨了5.7%
橙县:比2019年11月上涨了19.6%
奥西奥拉:比2019年11月上涨了26.1%
塞米诺尔:比2019年11月上涨了18.8%
8. 奥兰多房产购买力指数
奥兰多当地房地产经纪人预计，由于紧张的房屋存量和积压的需求，奥兰多的房价将会上涨。根据ORRA的数据，2020年11月份奥兰多购房者支付的平均利率为2.7%，低于前月的2.72%。奥兰多11月住房购买力指数为140.59%，低于上月的142.80%。首次购房者购买力指数从上月的101.55%降至99.97%。
该指数由10%的定金和90%的贷款与房屋价值之间的比率得出。购买力指数为99%表示中等收入的购房者较购买中等价位住房所需的收入低1%。相反，购买力指数超过100就表示中等收入人士的收入超过了购买中等价位住房所必要的条件。
9. 2021年奥兰多房市预测
奥兰多房地产市场将延续过去几年的趋势，成为强劲的卖方市场。它也是投资租赁房产最热门的房地产市场之一。2021年奥兰多房地产市场的预测是什么?让我们看看Zillow在过去几年里记录的价格趋势。自2012年以来，奥兰多的房价上涨了近123%，从122,000美元涨至272,605美元。
Zillow的买卖指数(BSI)是按月计算的，该指数认为奥兰多房市是一个火热的卖方市场。奥兰多的房屋供应不足，买家被迫参与竞争购房，这两点会造成更快售房和更高价售房的局面，有利于卖方。
目前，奥兰多在50个住宅增值大都会区中排名第35位。这是截止2021年11月关于佛罗里达、奥兰多和奥兰多MSA的最新住房预测。
对2021年房市的预测是，供应短缺和新购房者住房需求增加将在未来12个月推高房价。低利率将继续促进房屋购买市场，同时也继续推动房价增长。对于投资型卖家来说，现在正是把奥兰多的房子挂牌出售的好时机。现阶段，房价趋于上涨，向上的定价空间对卖家来说更具诱惑力。
佛罗里达州的房价在过去一年上涨了7.1%，最新预测显示，2021年将上涨10.1%。
奥兰多的房价在过去一年里上涨了7.1%，最新预测是2021年将上涨10.1%。
奥兰多-基西米-桑福德地铁房价格在过去一年上涨了6.7%，Zillow预计其在未来12个月将上涨8.9%。
下面的图表由Zillow创建，显示了2011年以来房价中位数的增长以及他们对2021年11月之前的房市的预测。
以下是“LittleBigHomes”对截至2021年第三季度的三年内奥兰多房地产市场的另一个简短而清晰的预测。他们估计：在此期间，奥兰多房价上涨的概率是85%。如果这个价格预测是正确的，奥兰多的房价将在2021年第三季度高于2018年第三季度。
以下是佛罗里达州奥兰多-基西米-桑福德三个时间段的房价变化(数据截至2018年第三季度)。奥兰多房价指数已经连续25个季度上涨。在截至2005年第四季度的12个月中，奥兰多房地产市场房屋价值的年度最高变化是32%。
在截至2008年第四季度的12个月里，奥兰多市场房价最糟糕的年度变化是下跌了21%。在截至2006年第二季度的三年中，奥兰多房地产市场的房价增长最快，达到了76%。三年以来，奥兰多房市的最差表现是在截至2010年第二季度的三年中下跌了41%。
二、COVID-19对奥兰多房市的影响
与2019年2月相比，奥兰多房地产市场2月份的房屋销量增长了4%以上，而房价中值增长了6%，达到25万美元。据奥兰多地区房地产经纪人协会报告，奥兰多住房存量同比下降了17%，存房量仍是火热的奥兰多房市一个重要的“解铃人”。
奥兰多2月份销售的房屋(所有类型加起来)的总中值价格为25万美元，比2019年2月23.5万美元的中值价格高出了6.38%，比2020年1月24.5万美元的中值价格上涨了2.0%。今年2月，独栋住宅的中值价格比2019年2月上涨了8.0%，现在是27万美元。公寓的中值价格上涨了6.2%，达到了145,500美元。
与2019年3月相比，奥兰多2020年3月的住房销售增长了近2%，而房价中值上涨了8%。住房存量同比下降了10%。2020年3月份的新冠疫情对奥兰多房市没有实质性影响。奥兰多3月份销售的房屋(所有类型加起来)的总中位数价格上涨7.9%，达到253,500美元，高于2019年3月的中位数价格为23.5万美元，比2020年2月的中位数价格250,000美元高出了1.4%。
2020年4月，房市首次受到新冠疫情影响。数据显示了预期销量下降。房屋销售下降了28%，显示出预期的活动下降，这是“居家令”带来的结果。ORRA的数据显示，美国房价中值上涨了12%，而住房存量则同比下降了3%。价格居高不下主要是由于可供出售的房产供应不足。
2020年4月份奥兰多房屋(所有住宅类型)的总体售价中值为263750美元，比2020年3月的总体售价中值253500美元高出了4.0%。整个奥兰多MSA (湖区、橙县、奥西奥拉和塞米诺尔县)4月的现房销售比2019年4月下降了32.4%。迄今为止，MSA的房屋销售额下降了7.2%。
2020年5月，房屋销售额大幅下降，降幅甚至比2020年4月大得多。ORRA报告所有住宅类型的总销量为2127，比2019年5月的总销量（3806）减少了44.1%，比2020年4月的总销量（2393）减少了11.1%。奥兰多MSA (湖区、橙县、奥西奥拉和塞米诺尔县)5月份的现房销售比2019年5月下降了43.9%。到目前为止，奥兰多MSA的销售额下降了16.4%。
另一方面，由于房屋过户量和存量下降，2020年5月份奥兰多的房价继续上涨。2020年5月份奥兰多房屋(所有住宅类型)的总体售价中值为259,900美元，比2019年5月的总体售价中值24.3万美元高出了7.0%，比2020年4月的总体售价中值263,750美元低了1.5%。
2020年6月是奥兰多房市从受新冠疫情影响中缓过劲儿的一个月。2020年6月份的房屋销售飙升，比2020年5月份增长了近46%。与2019年6月相比，房屋销量下降了9%。待售房屋数量仍是个大问题，2020年奥兰多房屋存量同比下降了19%。
2020年6月奥兰多房屋(所有住宅类型)的总体售价中值为26.5万美元，比2019年6月的总体售价中值249,999美元高出了6%，比2020年5月的总体售价中值25.99美元高出了1.9%。2020年6月份，奥兰多的住房供应量可坚持2.1个月。2019年6月的住房供应量可坚持2.4个月，2019年5月的住房供应量可坚持3.4个月。
整个奥兰多MSA (湖区、橙县、奥西奥拉和塞米诺尔县)在2020年6月的现房销售比2019年6月下降了13.4%。迄今为止，奥兰多的房屋销售下降了15.8%。
湖区:比2019年6月低了15.6%。
橙县:比2019年6月低了18.5%。
奥西奥拉:比2019年6月低了6.8%。
西米诺尔:比2019年6月低了3.6%。
1. 奥兰多房市在7月反弹
奥兰多地区房地产经纪人协会报告称，在新冠疫情导致住房销售连续3个月急剧下降后，2020年7月的奥兰多房地产市场充满活跃的买家，使房屋销售量重新回升。奥兰多的房屋售价中值继续上升，而住房存量则跌至2020年的最低水平。
2020年7月份奥兰多房屋(所有住宅类型)的总体售价中值为27万美元，比2019年高出了9.2%。
比2020年6月份奥兰多房屋(所有住宅类型)的总体售价中值（26.5万美元）高出了1.9%以上。
与2019年7月相比，2020年7月交易的独栋住宅的售价中值比2019年7月上涨了10.1%，目前为29.5万美元。
公寓价格中值上涨了5.1%，达到了14.5万美元，联排别墅/郊区别墅/复式住宅的价格中值上涨了4.6%，达到了22.49万美元。
2020年7月，ORRA会员共参与了3679套各类住宅的销售，比2019年7月的3628套增加了1.4%。
2020年6月，所有住宅类型的销售量加起来比2020年6月的3103增加了18.6%。
与2019年7月相比，2020年7月独栋住宅的销量(2920)增长了2.4%。
公寓销售量(401)同比下降了4.8%。
复式住宅、联排别墅和郊区别墅(合计358栋)比2019年7月增加了0.9%。
2020年7月的待完成销售房屋数量同比增长了8.7%，环比下降了1.5%。
新达成的房屋交易合同同比增加了8.2%，新挂牌的房屋数量增加了3.6%。
奥兰多购房者2020年7月支付的平均利率为2.97%，比前一个月低了3.04%。
房屋从挂牌到过户的平均交易天数为93天，比前一个月的87天长。
与2019年7月相比，房屋总体存量下降了22.2%，与上月相比下降了5.1%。
独栋住宅少了32.7%;公寓多了11.4%;复式住宅/联排别墅/郊区别墅同比增加了22.8%。
现在的问题是，未来会发生什么。上面这些数字可以看作是积极的，也可以看做是消极的，取决于你是属于买方阵营还是卖方阵营?很明显，目前新冠疫情没有对奥兰多的房市产生任何重大影响。然而，社交距离、高失业率和整体活力下降的经济活动很有可能会在短期内限制房地产行业的活动。从2020年4月开始，这种可能确实发生了。
在过去2020年的4~6月里，奥兰多房屋销售受到重挫，然后在2020年7月份出现了大幅度复苏的迹象。在经历了三个月的同比下降后，7月份的房屋销售量有所反弹。奥兰多房市正在适应当前的环境，通过使用虚拟展示和电子签名等技术开展业务，以帮助买家和卖家在面对疫情挑战时也能实现房屋交易的需求。
新冠疫情对奥兰多房市的影响并没有那么极端，但根据ORRA的说法，未来任何的房屋销售的不景气都可以归因于住房存量的加速短缺。我们可以看到，奥兰多住房供应量仍然非常低。与去年同期相比，2020年11月份可供购买的房屋总量下降了26%。同样的趋势也发生在独栋住宅上。独栋住宅的存量同比减少了39%。
这对奥兰多的购房者意味着什么?购房者所犯的最大错误就是在贷款利率大幅下降的时候还一直犹豫徘徊，等着房价下跌。贷款利率正处于历史最低水平。在奥兰多房价再次上涨之前，现在是买家好好抓住这股东风的时候了。现在购买的房产预计将在未来12个月内继续升值。
综上所述，我们可以说，奥兰多和整个大都会区的房市是如此得火热，因此，长期来看，它不可能转变为一个绝对的买方市场。在一个平衡的房市，将房屋供应量清零大约需要5~6个月。从房屋供应量的角度来看，如果奥兰多的房屋供应量能增加到5个月以上的存量，奥兰多的房市就能成为一个买方市场。
事实上，这是不可能的。因此，我们可以得出以下结论：购房需求不仅从新型冠状病毒的爆发中复苏过来，而且还达到了以任何历史标准衡量都非常强劲的高度。由于供需持续失衡，奥兰多房地产市场依然强劲，且偏向于卖方。
本文给出的奥兰多房市预测只是一种基于事实数据报告的猜测，不构成房产投资建议。房价具有很强的周期性，很大程度上取决于一些无法控制的因素。2021年，奥兰多(或任何其他市场)的房屋价值可能受各种因素影响，比如危房、新建房或豪华住宅类型的重大变化。各种各样的经济和政治因素都能够、也确实在影响房地产市场。大部分因素都难以事先预测。
2. 奥兰多房市法拍屋的趋势
ORRA报告称，11月份的不良房屋(止赎房和短售房)销量下降到了37套，仅占房屋总售量的1.14%，低于去年同期的4.3%和上个月的1.8%。2020年10月，不良房屋销售有67套，占奥兰多地区所有房屋交易的1.84%。根据RealtyTrac:
进入法拍屋第一阶段（Pre Foreclosures）的房屋数量环比减少了61.9%，同比减少了91.3%。
被公开拍卖的房屋数量环比减少了91.7%，同比减少了77.7%。
银行回收的房屋数量环比减少了125%，同比减少了82.7%。