先简单粗暴地普及一下结婚的过程：相爱，求婚，缔结配偶关系，大家可能会感到奇怪，作为一名资深房产经纪人的小编怎么扮演起婚恋专家了，事实上，买房也跟结婚一样，只不过您的对象变成了房子！当您准备步入买房的神圣殿堂之时，白纸黑字的书面报盘就跟求婚一样重要，口头承诺在房地产销售市场是“求”不到房子的，因为它不具备法律效力。
小编的百宝袋里有各种各样与法律同步更新的标准表格，其中一种就是住房购买合同。
在美国的许多州，卖房必须遵守一定的披露规定，房产经纪人会确保您遵循相关规定，并且为您解答房产交易过程中所遇到的所有问题。
如果没有房产经纪人的帮助，事情就有点棘手了，您务必亲自确保购房合同符合所在州和当地的法规。十里不同风，百里不同俗，每个州的购房规定不尽相同，您所在的地区也会有特定的购房规定。
满足相关法规之后，您的购房出价应当具体表明房屋售价及其他购房的要求。举个例子，如果卖方表示愿意为过户费补贴2,000美元，您一定要将其列入出价的合同里和最终敲定的合同内，否则口说无凭，您可能接不到这个“大馅饼”。
购房出价合同起草并签署后将由买方房产经纪人、卖方房产经纪人，或双方房产经纪人一起出示给卖方。少数情况下，购房合同由买卖双方的律师共同起草。接下来，跟着小编一起看看老美如何讨价还价，精打细算买房子。
一旦卖方接受您的购房出价，购房出价合同就会成为具有法律约束力的购房合同，也就是我们通常说的房屋销售合同、定金合同，或购房凭证。因此，购房出价合同是很重要的文件，马虎不得，它包含决定成功购房的诸多要素：
· 对房屋的合法描述
· 房屋售价
· 指明支付方式的条款——例如，采用现金全款支付，或是按照买方所申请的贷款支付。
· 卖方承诺拥有房屋独立产权
· 指明目标过户日期（实际交易日期）
· 出价合同里写好的定金是多少；定金的支付方式是支票、现金，还是本票；如果卖方拒绝买方的购房报价，定金将如何返还，还是在买方无故中止交易的情况下不予退还，作为卖方的损失补偿金。
· 买方与卖方以何种方式分摊房产税、租金，燃料费和水电气费
· 关于何方负责支付产权保险费，调查费，白蚁检查费等项目的条款
· 地契类型
· 您所在的州的特定要求，这可能涉及合同的律师审查，特定环境危害的披露，及其他所在州的特定条款。
· 写明买方可在过户前做一次房屋排查的条款
· 出价合同是否被接受的时限（越短越好）
· 指定事件（重中之重，详情请看下文）
如果您的购房出价合同规定，合同的有效性取决于一定的因素，意味只有实现这些指定的因素之时，您才需履行购房合同，通常购房出价合同包含以下两件指定事件：
· 贷款：作为买方，您必须成功申请到贷款，否则，无须履行购房合同。
· 房屋检查：交易的房产必须在卖方接受购房报价后的10-15天内获得由房屋检验公司出示的房屋安全报告。也就是说，卖方10天后才能知道房屋检验公司的报告是否能让您满意。如果您对报告的结果感到不满意，购房合同便无效。再次提醒，务必要确保房屋所有的检查状况都要具体到书面合同内。
超市卖白菜，包装上会明码标价，您只需扔进购物篮然后到柜台买单，但是，买房不比买白菜，房子上不会明码标价，那要怎样才能知道房屋售价是否公道呢？第一，向房产经纪人咨询，房产经纪人会提供专业的房产价值比较分析，因为美国房产的大数据已经积累了N年的历史，所有附近房产的成交记录，有资质的经纪人可以在经纪人的网站上拉出来，做一个数据分析。第二，在正规的房产协会认可的网站上查询当地的房源信息，看看类似的房子卖什么价位。同时，好好利用房屋检查报告，如果房子有需要修缮的地方，可以要求卖家降价或是支付修理费。
如果符合以下情况，那就再好不过了，您将处于讨价还价的优势方，因为对卖家来说，这样的买家简直就是当红辣子鸡！
· 您是现款支付买家
· 您预先申请到了贷款
· 您无须靠卖掉自己的房子来买房
在这三种情况下，讨价还价成功的机会比较大。但是，如果卖方市场火爆，您想买的房子十分抢手，您就要当机立断，以房屋当前的售价或者出价再高一点儿来挤掉其他竞争对手。
在这里，小编告诉您几个秘密，让您知道卖家为什么要卖房，他们是否急着卖房。
· 对卖家来说，闲置的房子卖不出去意味着每月要承担一大笔开销 。
· 如果卖家是一对正在离婚的夫妇，他们肯定超级想把房子卖出去，因为谁也不想继续还房贷了。
· 迅速完成的房屋交易通常讨价还价的空间也越大。
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购房报价时支付的押金就是定金，如果您不愿意支付这笔钱，卖家会认为您没有购房诚意，您也不用担心卖家会卷走这笔钱，因为这笔钱通常由房产经纪人或律师保管。不同区域的定金不一样，而且定金会作为首付的一部分。
如果卖方收到您的书面出价后无条件地接受出价上的所有条款并签署出价，这份文件便具有法律效力。一旦您知悉卖方接受出价后，这份文件确立成合同。如果卖方拒绝了出价，交易到此为止，卖方没有后悔药吃，不能要求您继续进行这笔交易。
如果卖方只是对您提出的房屋售价感到不满意，或者是对您提出的过户日期感到不满意，或是对您要求把车库里的台球桌留下不同意的话，那么您将收到写明卖方想要修改的内容的书面还价文件。
当然，您可以选择接受或是拒绝，您甚至可以再还一轮，例如，“我方接受您方还价合同中提出的提高房屋售价的要求，但是我方坚持留下台球桌”。
当一方对报价中的条款提出修改之时，另一方可以接受或拒绝，或者再次还盘。当且仅当一方最终无条件接受另一方的出价或还价并签署相应文件之时，这些文件才成为具有法律约束力的合同。
大家经常会问的一个问题：我能收回出价吗？
小编的答案是：大多数情况下是可以的，只要卖方还未接受您的出价，甚至有时候只要您还未知晓卖方接受了出价都是可以反悔出价的。
如果您真的想取消出价，一定要先咨询房地产方面的经纪人或者律师，否则您可能会痛失定金，或被卖方起诉违约。
卖方收到出价合同后，可以原封不动地接受它，也可以拒绝，但这不是一个有效的回复，毕竟您还是想把房子卖出去的，这时，您可以在买方的要求上进行还价。
在评估购房出价的时候，卖方会估计交易完成时能赚多少钱。仔细听好了，小编要打一个有点绕的比方，假如现在卖方同时收到两份购房出价合同，其中一个买方A要求卖方向A的贷款银行支付贴息，这时卖方反而会觉得跟出价的另一个买方B合作比较划算。
卖方只要有具体的报价，就很容易计算净收益，报价减去以下项目支出，就能得出净收益：
· 还清目前贷款所需金额
· 其他留置权所费（抵押贷款，审判费）
· 房产经纪人的佣金
· 房屋出售的诉讼费（律师费和托管账户费）
· 房屋转让税
· 未支付的房产税和水费
· 如果合同要求卖方支付以下项目支出：调查费，白蚁检查费，买方的过户费和修理费等。
卖方的贷款银行负责管理托管账户，他们会把定金存入托管账户，用来支付房产税和保险费。在这种情况下，卖方会收到托管账户的余额退款，这笔退款算入净收益。
卖方们如果收到购房出价合同，请记住，除非你们无条件地接受出价合同所有条款，否则买方就可以随时中止交易。买方在还盘中提出的任何变动都可能会让卖方的卖房大业黄掉。
当地法规决定了具体项目的支付方。然而，双方可就以下项目达成支付协议：
· 白蚁检查费
· 调查费
· 买方的过户费
· 买方贷款银行贴息
· 买方房产经纪人
· 贷款银行要求的房屋维修
· 房屋保险政策
卖方们可能会觉得有些上述项目不归自己管，但是许多买房，尤其是第一次买房的们，没什么钱。拉他们一把会让您卖房更省时省力。
无论您是打算买房还是卖房，都要先让小编或律师研究一下出价和还价里面的条约条款。因为一旦双方接受书面出价合同，具有法律效力的合同也就生效了。