去年冬天，房产经纪人克里斯汀·伊莱亚斯(Christine Elias) 在佛罗里达中部的一处待售房屋前遇到了一对夫妇，他们既没有预约看房，也没有携带房产经纪人。伊莱亚斯将这两位不速之客拒之门外，并告知他们只有预约才能看房。后来，这对夫妇又几次三番地直接上门了，苦苦请求参观房子，无奈之下，伊莱亚斯只能扬言，“再不离开，我就报警了”。
从这个事件，我们可以感受到购房者求“房”若渴之情，但是想必佛州中部的房产经纪人对此番景象已经数见不鲜了。奥兰多房市的火热程度又创新高：待售房屋内充斥着看房的人、市场上上演着激烈的竞价战、还有随着住房需求飙升而创下20年来新低的存房量。
现在的奥兰多房市属于卖方市场是一个板上钉钉的事实，3月份现房销售量同比增长了33%。与此同时，据奥兰多地区房地产经纪人协会的数据，奥兰多地区的房屋供应量下降了61%，估计只要0.67个月就房屋告罄了；房屋售价的中位数上涨了12%，达到了28.5万美元。
目前还不清楚奥兰多房市会火多久，但当地住宅房产的走势至关重要，因为房市通常被视为地方总体经济健康状况的风向标。此外，根据全美房地产经纪人协会的数据，每售出一套佛州的房子，预计会给当地带来9.03万美元的经济收益。房地产为建筑、信贷、房屋维护和房产服务等行业创造了大量的工作岗位。
今天我们就来讨论几个备受经济学家、分析师和行业专家关注的、今年可能改变奥兰多大都会区房屋需求的全国性和地方性因素。
一 · 贷款利率
PNC金融服务公司的经济学家阿比·奥莫顿比(Abbey Omodunbi)表示，贷款利率是一个值得关注的重要因素。
奥兰多房地产经纪人协会报告称，佛罗里达州中部地区11月份的平均贷款利率为2.7%，创下20年以来的新低。从长远来看，贷款利率越低，人们就越买得起房。现在贷款成本很低，因此，有更多的人可以买得起自己喜欢的房子。如果利率上升，可能会对此产生巨大影响。
此外，优惠的贷款利率给予买家购房更多的灵活性。举例来说，Stockworth 房产集团的房产经纪助理罗布•拉特(Rob Rahter)表示， 在3月份的房产交易中，至少有两笔这样的交易：买家用现金支付大杀四方，而后又选择了贷款购房。
不过，奥莫顿比认为，随着人们对美国经济复苏的信心增加，今年利率不太可能保持在如此低的水平。3月份，当地平均贷款利率已经涨到了3.07%。
二 · 疫情&疫苗接种
新冠疫苗的接种率和新冠疫情消退是另一个重要因素。如果人们觉得外出和公共交流变得比较安全的话，就会更愿意将自己的房子挂牌出售和搬家，这样无疑会增加市场上的住房供应量。在低存房量和高住房需求将房价推至高位的情况下，住房供应量增加的重要性不言而喻。2020年，由疫情和经济产生的不确定性限制了许多房子挂牌出售。Clever Real Estate的一项调查发现，有65%的美国人推迟或取消了在上年或今年卖房的计划。
奥兰多地区房地产经纪人协会报告称，2020年3~4月，新挂牌出售的房源数量暴跌了32%。当时，小编接触了许多当地的房主，他们依旧住在计划出售的房子里，而且不希望购房者进入参观。很多经纪人和买家逐渐适应并接受了VR看房，但是与去年同期相比，今年3月的房源数量少得可怜，说是一房难求都不为过。
政策方面也有值得期待的消息，总统拜登(Joe Biden)提出了向首次购房者提供税收免抵的政策建议。如果提案通过，首次购房者能够获得1.5万美元的首付支持金。利好的税收政策也会提高购房需求。
三 · 人口涌入
佛州中部房产的繁荣期恰好撞上了新冠疫情大流行期，当时，大批人逃离美国的特大城市。2020年，纽约和洛杉矶的居民减少了数十万，而奥兰多的居民增加了6万人。来自加州和纽约的买家几乎把佛罗里达中部的住宅抢购一空，选择这里的原因很简单：房价更便宜，社区密度更低。
当然，这并不意味着他们会永久定居在佛罗里达中部。约翰·伯恩斯房地产咨询公司管理负责人莱斯利·多伊奇表示，随着新冠疫苗的推广和疫情相关限制令的放松，可能会出现人口向大城市回流的情况。人们回迁城市的可能性还是比较高的，因为现在城市的房价和租金比疫情前便宜多了。
目前，这一趋势还没有逆转的迹象，但这是火爆的奥兰多房市中不容忽略的一个因素。尤其是年轻的消费群体，他们更希望回到城市的中心，享受都市的社交生活。如果回流出现，郊区的住房和租房需求都会受到影响。像奥兰多这样的市场也可能会面临这样的风险。疫情期间，奥兰多的旅游业受挫，给当地的经济造成明显的伤害，但是人口的涌入又支撑了当地的经济。
四 · 存房量告急
佛罗里达州疯狂的房屋销售和巨大的住房供应缺口不禁让经济学家肖恩·斯奈斯(Sean Snaith)想起了疫情期间同样紧张的一样物资：卫生纸。中佛罗里达大学经济预测研究所(Institute for Economic Forecasting)主任也疑惑道，我们知道住房需求增加的原因，但是不明白为什么卫生纸的需求也会激增。
有几件事导致了存房量短缺。在新冠疫情大流行初期，由于安全健康和经济不确定性的考虑，部分人不愿意将自己的房子卖掉。
再者，数千名新居民在2020年搬到了奥兰多大都会区，其中大部分人想在此买房。事实上，无论疫情前后，存房量紧张都是一个问题，只是说疫情发生后，这个问题变得更加严峻了。
最后，建房进度放缓和建材成本增加阻碍了新房的建设。事实上，在木材成本上升、可开发地块有限、积压订单不断增加的情况下，住宅建筑商还有意地限制了建房速度。因此，人们更难买到新房。
总部位于宾夕法尼亚州华盛顿堡的托尔兄弟公司(TOL)在佛罗里达州中部的14个社区都有住宅销售业务，首席执行官Doug Yearley在2020年12月与投资者的电话会议上说，公司控制了高达20%的社区房产的销售速度，制定了每月出售房屋的分配方案。
如果房价涨幅继续维持在两位数的水平，潜在买家就会因房价过高而被挤出当地市场。如果今年有一波房屋挂牌出售的话，这个问题可能会得到解决；而建材短缺对房市的影响可能不会超过6个月；当然，无论市场的情况如何，那些买得起房子的人还是会直接出手。在未来一年里，奥兰多地区房屋需求的潜在动因不太可能发生太大变化。
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