对于投资小白、有时甚至对于一个比较有经验的投资者来说，对写字楼进行尽职调查也许会令人望而生畏。投资写字楼类似于三维拼图，拼图板块的大小在不断地变化。租约到期时间长短不一；楼层以截然不同的方式转让;有的租户想要扩大写字楼的租赁面积、有的租户打算续租，而还有的租户想要搬迁——对于写字楼物业，如果没有一个明确的管理方法，似乎会让人感到抓狂。
虽然关于写字楼物业的尽调程序会比其它资产类型需要更多的战略规划，但这仍是一个高度可管理的任务——尤其是在专家的经验指导下。因此，我们与Waypoint房地产投资公司的投资组合管理主管Jack Brundige进行了广泛且深入的交谈。Brundige曾在多户型房产尽职调查过程中给予了我们许多宝贵意见。虽然他目前的职位着重于多户型房产，但他职业生涯的大部分时间都奉献给了写字楼物业。在写字楼物业这一行中，他参与了全美超过2400万平方英尺的房产收购，总计超过125亿美元。
根据我们与Brundige的对话，我们确定了写字楼尽调程序的十大方面，这期的文章主要讨论其中的五个方面：
进行桌面分析
对写字楼所在地进行现场评估
审查租约并制定堆叠平面图
评估写字楼现有的租户
了解目标租户的市场并与之建立房产经纪关系
不过，在深入讨论之前，我们先来听一下Brundige的一点建议，“你必须对自己制定的战略有所意图，对当下的市场情况做出评估，你想吸引什么类型的租户，在踏入写字楼投资的大门之前要有一个明确的计划，而不是盲目地进场，贸然投资写字楼只会让你背负风险”。我们都很清楚，所谓尽调实际上是一个降低风险的过程，因此，且听我们娓娓道来。
1.桌面分析
这是个好消息：Brundige将写字楼尽职调查过程的第一部分称为“桌面分析”，这一部分可以在客厅、办公室、或者任何能够安放下您的笔记本的地方进行远程操作。在这一阶段，尽可能地挖掘出关于正考虑购入的写字楼及其所在市场的全部数据。
对于写字楼物业投资，需要评估的一些宏观市场和次级市场数据点包括：
办公室的闲置率
办公室的吸收率（即特定时间内，租赁空间/闲置空间的商）
新物业的管道建设
办公室的平均租金水平（确保关注与自己预期购买相符的一类写字楼的租金水平，例如A、B、C类等）
市场的总体经济趋势，如就业率，以及当地的大公司
除了衡量办公室的空置率,Brundige还建议道，考虑市场上的转租空间十分重要,包括那些可作办公用途的单元房和那些被称之为“影子转租空间”的单元房，后者指的是未公开出售但仍可以转租的空间。Brundige提醒道，如果只看空置率，你会发现写字楼的供应量多得超乎想象。不过，如果你想要获得这些影子空间的信息，大概率需要联系当地专业的房产经纪人啦。
根据,Brundige的说法，大家还需要评估写字楼物业当前的运营支出。或许更重要的是，大家还需要了解二次租赁写字楼将会产生哪些费用。市场上租户的平均改善津贴是多少?包括免租在内的优惠标准是什么?Brundige承认，这些因素会发生变化，这取决于市场行情，但是大家通常对这些趋势有着敏感的嗅觉。
通过评估第三方报告，Brundige收集了大量信息。他认为CoStar的市场报告对写字楼投资帮助很大。此外，根据市场的不同，许多商业地产经纪公司也会发布相关报告，这些都是公开可获取的信息。
Brundige认为，诸如一处房产的空置率这样的指标是没有固定阈值的。每一处房产都需要根据其市场来考虑。不同的市场有不同的趋势，纽约市场的平均空置率趋势通常低于10%，而其他市场的空置率稳定在10%以上。
真正需要注意的是波动性。空置率变动很大吗?如果空置率在变化，可能意味着房租定价也在变化。这就是为什么在进行桌面分析时必须同时考虑当前和历史指标的原因。
2.现场评估
Brundige表示，基于桌面分析，如果一切都指向这是一件值得你花费时间和精力的事情，那么进入该领域投资并亲自考察物业的时机就来了。尽调的这一阶段讲究事无巨细，没有什么是发现不了的，只是要从外部开始，一直延伸到管道系统的基础架构中罢了。对写字楼物业进行现场评估时要分析的项目包括：
空调暖通系统:使用的是现代且高效的设备吗？还是使用一些保证与当前趋势保持一致的替代品?这涉及一笔高额的成本，所以仔细评估这一点十分重要。在COVID-19时期尤甚，租户比以往任何时候都更加关注空气流通和质量。
技术：是否给租户提供了一个可轻松连接的系统，是否给租户提供了使用互联网和其他功能所需的带宽？
建筑立面和屋顶：很多漂亮的建筑在立面上都有大面积泄露的问题，因此，需要对建筑立面和屋顶进行评估，以确保它们是防水的。给写字楼物业更换屋顶可是出了名地烧钱。
一期环境评估报告：索取并审查此报告，以确保没有相关问题。
灭火系统：确认这些系统符合规范并处于良好的工作状态。
供水和照明系统：在理想情况下，这些设备应该是相对现代化且高效的。
泊车和交通：对于郊区的写字楼，评估停车率和所有车库设施的总体情况很重要。对于市区的写字楼，需要重点关注公共交通的使用。在这两种情况下，关键是要考虑租户如何从车库或公共交通系统进入写字楼，初次碰见该写字楼是什么样的？
日常的一天
最后一个问题与实地考察的另一个关键方面有关:了解作为一名写字楼的租客是什么感受。
Brundige建议，意向投资者应该像普通的租户一样步入写字楼，从车库或写字楼外部到办公区，仔细考虑他们路径中的每一步。你将会注意到穿过大堂的感觉是怎么样的，应当是具有审美价值和安全考虑的吧。能够有效率地进入写字楼吗？同样地，你需要从工程和外观两方面来考虑电梯系统。楼梯也应当进行评估，以确保它们处于良好的状态，照明良好，并具有合理的吸引力。
写字楼的每一层都有公共走廊。每个人都在谈论租户实际上租赁的区域，但他们在租赁空间上花费了太多时间，以至于忽视了走廊是什么样的这个问题。
公共卫生间也很重要。它们在过去几年里有装修升级吗，还是停留在20世纪80年代的原始面貌?。虽然个人的办公区域很重要，但写字楼的这些特征会给租户留下整体印象，他们会根据一些公共区域来评估这处办公空间的价值。
一旦进入真正的办公区域，重点考虑能够反映当前的办公室设计趋势的装修升级项目。你想要了解这栋写字楼有多少地方翻修过，增加的是玻璃隔板而不是干墙隔板。你还想要知道是否有机会提高天花板的高度。这两种元素都有利于创造了一个更开放、光线更充足的办公空间，十分受现代写字楼租户青睐。
3.审查租约&制定堆叠平面图
下一步是分析写字楼的就地租约。除了评估租金和到期日期，你还应该密切关注每一份租约中赋予租户某些权利的条款，比如扩展租约、缩减租约、终止租约和续签租约的权利。
接着，充分利用研究租约时收集的信息，并将这些数据转化为堆叠平面图。堆叠平面图是写字楼及其内所有已占用和空置单元的视觉表现。它显示了建筑的每一层，并且会用颜色标记来突出每个空间的租约何时到期，例如，紫色代表2025年到期的租约，橙色代表2027年到期的租约，等等。
它能够让你把写字楼的每一个空间视觉化，也是制定相关策略的实用工具。这些策略包括：如何应对即将到期的租约？如何在租约到期之前安置有扩大/缩小/搬迁办公区域需求的租户？
这样一说，拼图游戏的比喻是不是很形象了。写字楼投资者需要制定一个能够尽可能多地续签现有租户的策略，在管理这些租户不断变化的空间需求的同时，这样做在经济上是比较稳妥的。
堆叠平面图可以看做是游戏进程中的一个副本，让你直观地看到并充分地理解写字楼占有即将到来的机遇和威胁，以及提高收入、减少支出和将由于写字楼闲置造成的收入损失最小化的潜力。
有专门设计用来帮助制定堆叠平面图的程序，但是也可以选择在Microsoft Excel和类似程序中形成一个简单的版本。堆叠平面图不一定要漂亮，但是起码从视觉上应该要有用。
4.评估现有租户
如果写字楼全部租出去了，能够为策略制定提供一盏明灯的另一个因素将是对现有租户基础的评估。一旦你进行了深入的尽职调查，通常是在你签署了购买该写字楼物业的意向书(LOI)之后，你就可以获得当前业主关于当前租户的一切财务信息。虽然这些数据不太可能是靠谱的，但你还可以获得支持每笔租赁的信贷数据，并有机会采访大部分(如果不是全部的话)租户的代表。
在信贷方面，在某些情况下会有现金保证金，而其他租户的租约可由个人担保或金融机构每年续期的信用证担保。获得独立信用机构高评级的上市公司或美国政府租户几乎总是首选。
Brundige解释说，更高的信用评级和个人担保可以最大限度地降低违约和终止租约的风险，并提高你在交易中获得良好贷款条款的能力。
在采访阶段，你可以尝试辨别每个租户开展的业务是否健康且持续地发展，以及他们对自己的办公空间有什么计划。了解到他们是否打算扩大或缩小现在的办公区域，亦或是打算重新考虑使用办公空间的方式，这样一来，你的租赁策略才会灵活变通、有的放矢，在他们租约到期之前满足他们的需求，实现机会和利益最大化。
5.建立房产经纪关系
为了获得关于当地市场潜在租户的信息，并了解意图购买写字楼物业的目标租户群体，Brundige建议大家与当地的房产经纪人合作。
尽早建立这些关系将帮助你确定目前市场上有哪些租户，关键目标租户的租约何时到期，因为这些租约临期的租户代表了你大部分的目标客户。事实上，正如前面提到的，在桌面分析阶段开始培养这些关系是明智的，因为当地的房产经纪人将能够提供关于当地市场情况的更多细节和更微妙的洞察力。
Brundige补充说，当地的房产经纪人通常已经做了大量功课，了解目标租户在哪里，他们的租约何时到期，他们可能需要多少办公空间——这些都是宝贵的信息，可以帮助你了解吸引其他租户驻扎到你的写字楼的机会是什么。
除了帮助你察觉市场机会和制定写字楼物业战略之外，房产经纪人还能在未来写字楼空缺出现之时发挥很大作用，因此，从一开始就与房产经纪人打好关系——在完成写字楼收购之前——大有裨益。专业的房产经纪人会积极地压缩写字楼的闲置时间，并及时地向你科普参与竞争的市场优惠，从而保障你完成具有市场竞争力的交易。