2005年，每个人都在买房。那时如果你迟迟不出手，大家都会觉得你是个傻子。房价高涨，贷款跟免费酒吧间的酒水一样，哗哗地流动。很多人赚得盆满钵满——直到无钱可赚。2009年，这首欢快的房地产交响乐戛然而止，人们便如同热锅上的蚂蚁一般，想要把自己手上的烫手山芋丢出去。到了2010年，那些曾经的“聪明”人似乎成了最傻的人。银行破产的房屋到处都是，随着房地产低迷之势如排山倒海般袭来，2005年建立起的房地产繁荣之城看起来更像是一座幽灵之城。
我们将时间快速拨到现在的2018年，房地产市场的状况看起来有点儿似曾相识啊。在加利福尼亚北部，不论房屋的评估还是房屋的状况，我们对房屋售价远高于其报价的交易屡见不鲜。需求远远大于供应，接着房屋售价一再上涨。在全美火爆的房屋租赁市场，我们仍旧发现当地的房产投资者们感到十分困惑，很多人会觉得现在房市已经长得太高了，新的一轮经济危机即将到来，等着房产市场倒闭，这样可以像2008年那样，抄底入手。问题是现在还有这样的时机吗，我们看看以下几个综合市场因素，就知道买房为什么不能等了。
离泡沫经济还远着呢
在提及“泡沫经济”之时，我们通常指的是在资产类别中一种不切实际的、不可持续的价值，它不可能合理地增长。2005年，许多贷款的审批都非常宽松，这些贷款金额远远超过人们在很长一段时间内能够偿还的金额。在贷款因逾期未被偿还清而重新增加贷款利率，这时，就更没有人能够还得起贷款了，这时破产的房屋潮便会淹没房地产市场。房市供应增加了，房市需求却在下降，房地产市场的光景只得江河日下了。
我们在今天的房地产市场中看到了大不相同的景象。我是奥兰多的一名房产经纪人，自从经济危机后，贷款政策收紧，我经手的房屋贷款中到现在为止还未曾出现不良贷款。贷款利率一般是固定在30年以上，利率固定不变，贷款金额是基于购房者的收入情况而定。房价上涨是显而易见的，但是人们的工资也在上涨。我们不要忘了：自2006年起，工资增长了13年，这是一个正常增长的数据。房价更高了，但是房价的增长与工资的增长成正比。贷款违约的巨大浪潮顷刻间淹没房地产市场的风险没有那么高。不要仅仅因为房价看起来高了就自然而然地认为我们正处于泡沫经济或是正在重蹈2005年房市的覆辙。
现在买入，你还可以赚的
这似乎是每个投资者的噩梦。如果你过早投资房产，紧接着房地产市场就崩溃了，那么你就错过了千载难逢的好机会。如果你等待着房地产市场崩溃的到来，那么你可能苦等数年而颗粒无收。然后，等到真正的房地产崩溃来临之时，你只会听到一片类似“房地产无论怎样都不会复苏”的哀嚎，于是你最终战战兢兢，不敢将钱投入房地产。
这种假设是建立在所有区域的房地产情况一致基础上的。一个区域“崩溃”了，并不总意味着另一个地方也“崩溃”了。一些市场是由特定的经济因素驱动发展的，而这些因素不受该国其他地区的影响。例如，奥兰多地区因为其优越的地理为止，宜人的气候，强劲的就业市场，吸引着大批的企业进驻，大量的常驻人口在不断涌入，其房市一直处于文中有升的趋势。而美国其他地区，如加利福尼亚，西雅图，纽约等的房地产市场，由于价格的奇高，人口的外流，大都有所回落。所以解决方法是什么？你应该现在还是晚点儿买房？找到方法并没有你想象中的那么难。诀窍在于弄清楚你现在不敢买、后来又错过的真正原因。一个词语便可以概括：即机会成本。机会成本是一个经济学术语，是指企业为从事某项经营活动而放弃另一项经营活动的机会，或利用一定资源获得某种收入时所放弃的另一种收入。在这种情况下，如果你错过了房子B的投资，那么购买房子A可能会有麻烦。如果最终房子B的表现更好（就像是你在房市崩溃之后以较低的价格买下的情况），你的机会成本将是你失去的钱，原本你只要耐心等待、买下房子B便可以赚到的一笔钱。
正是对于未知的担忧令许许多多的投资者停滞不前。那你要怎么克服这一顾虑呢？使用聪明的投资者多年来一直使用的秘密武器吧，BRRRR大法。
正确使用BRRRR大法
BRRRR是一个首字母缩略词，代表着购买，修复翻新，出租，重新贷款，重复。这是购买租赁房产时投资周期各个阶段的顺序。如果你正确地遵循这一流程，你最终可以不用一分钱现款买下一处投资型地产。这处完全修复翻新的地产往往资金流动性强，有时你口袋中的钱要比投资出去的钱要多。当资金百分之百回笼或是超出投资金额之时，就不用再考虑机会成本的影响了。这时不是买房子A还是房子B的问题，而是先买房子A，再买房子B的问题。
这怎么可能呢？一般来说，你买房时会付一大笔定金，然后还要支付过户费用和修复翻新费用。你投入的资金总额构成了计算投资回报率的投资基数。一般的房子总是存在着巨大的机会成本。如果支付35,000美元的定金，5,000美元的过户费，及10,000美元的修复翻新费，那么这50,000美元就无法投资到其他地方去。
在这一情况下，如果房市崩溃了，你就没有那50,000美元来投资低迷的市场，因此你的机会成本很高。这是“担心错过”背后的机制，这种担心阻止投资者们迈进投资地产的大门。这又要如何克服？我的方法是去除机会成本。如果你能够买一处地产并回笼购买它的资金，那还有什么能够阻挡你购买下一处地产呢？
我是通过有效地使用BRRRR来实现这一目的地。假定现在有一个按照BRRRR流程进行的交易，你要花60,000美元购买一处修缮需要40,000美元的房子。产权转移费用同样需要5,000美元，最后总计一共需要105,000美元。贷款价值比为75%，如果房子修复翻新并出租后的估价为135,000美元，那么你可以重新贷款并收回其中的101,250美元。这意味着你在这处房子上只花了3,750美元，这比你在一般的房子上投资的50,000美元要少得多。这样做的好处是，即使我抽出了几乎所有的资本，我仍然为这笔交易增加了足够的股本，却不用背负高额债务。在这个例子中，你将有大约30,000美元的股本仍然留在房地产市场，这是一笔健康的缓冲金额。要再省下3,750美元也不是太难——而且比剩下50,000美元要容易得多。这意味着，当市场崩溃时，你可以把所有的钱投入到下一栋房子里。如果这笔钱应用得当，你甚至可以抽出比投资投入更多的钱（通过谨慎地购买划算的房子并好好修复翻新），从而增加投资资本，并有能力投资未来规划地产。完全不需要考虑机会成本。
如何选择投资哪个房地产市场？
尽管无人拥有能够预言何时何地房地产市场会崩溃的魔法水晶球，但是还是有一些十分标准的标尺可以用来规避投资失败。
多元化经济的城市
你想避免任何依赖于一个企业或经济驱动力的区域。底特律就是一个很好的例子。当汽车行业衰败了，房子也随之贬值了。没有人能够找到工作，出租屋自然而然就空置了（其他行业也是如此）。其他有力的例子是：北达科他州（地方经济高度依赖石油），或者是阿拉斯加州一个完全依赖于渔业的沿海村庄。
选择优质的社区
房地产投资者倾向于评估类似学校等级的社区。A类地产是镇上最好的地段。B类地产是中上阶层的人们居住的地方，C类地产是一般社区，拥有许多的租客，而D类地产存在高犯罪率和高空置率的问题。
你要避开C类以下的任何社区。通过在经济多元化的市场投资评级较好的社区住宅，在市场动荡之时，你可以避开最糟糕的负面因素，从而渡过这场风暴。如果你想要获得关于地产分类的信息，可以咨询当地业绩最好的经纪公司或是物业管理公司。
现金流好的房产
如果你的房产投资资金流动性强（房子收益金额大于房子购买金额），那么房子的价值发生什么变化并不重要。如果房价下降，只要不卖房子就影响不大。有经验的投资者购买能产生收入的房产，房子升值只不过是锦上添花罢了。
在符合“1%”规则的区域寻找房子。如果一处房子每月能以其售价1%的价格出租（售价为100,000美元的房子月租大概为1,000美元），那么这处房子的现金流动性很可能是活跃的。如果你专门在像这样的地区买房，并且避开不好的社区和依赖单一经济的地区，市场发生什么都无关紧要，你的投资十分安全。
我们永远无法预知未来，但是如果你遵循这一建议，随着时间的推移，你更有可能增长财富。不要等待买房的时机，而要买了房再等时机。
如果你想了解关于这些概念的更多信息，可以查阅我的书，《房地产投资长跑：如何购买，修复翻新，及管理出租房》，我在书中详细说明了选择市场、组建团队，和修复翻新房子的方法。