一张图告诉你：美国建一栋房子的成本是多少

多年以来，美国房屋建造商协会（NAHB，后文简称“建协”或“协会”）都会定期地进行“工程造价调查”，从而从建造商们那儿获取关于各种构成单户型住宅售价的建筑材料的信息。美国房屋建造商协会最新发布的一项工程造价调查（于2017年9月进行）表明：总体来说，工程造价占房屋交易价的55.6%，成块地皮成本占其21.5%，而建造商的盈利占其10.7%。工程造价涵盖了建造商所支出的一切费用，包括建材费、劳工费，及分包商的外包费等项目支出。

接下来本文会说明该项调查所运用的调查方法，并进一步深入地探讨调查结果。

以上结果均为国内的平均数据；调查的样本不够多，因此无法进行地域的类目细分。每个地方的建筑施工、劳工费、土地费，及建筑材料费可能多少有所不同，它们是由建造的特定房子的本身所决定的。建造商们一般无法提供劳工费和建材费的明细，因为他们普遍都会将某些项目外包出去，而外包商们有时候会负责购买建材，有时候却不负责这件事。因此，表1的每一笔成本都计入了建造商的支出，它们均归为特定的一项，包括由总承包商直接支付的劳工费，二级承包商的雇佣费，以及建材的成本费，这些费用都可以算是建造商购买服务的支出。

尽管美国房屋建造商协会的调查让我们大概了解了新单户型房屋的平均工程造价，但是它不适用于估算具体一处房屋工程造价的成本。提供更加确切的工程造价估算服务的公司通常会收取服务费，提供工程造价估价服务的公司有RSMeans和Marshall & Swift – CoreLogic。

同样重要的是，要注意到: 因为建协的工程造价调查的样本数据较小，而且这项调查也没有就建造商们提交的反馈中的房屋类型进行差别化分类，使用这份调查结果的读者们在对比历年调查数据之时要谨慎参考。如果用户想要获得更精确的时间序列数据调查，就应该参考人口调查局（the Census Bureau）发布的“已建成全新单户型房屋特征”的调查，它基于以典型统计的方式从人口调查局在20,000个管辖区签发建筑许可证的数据库中拉取更大的数据样本。

房屋及地块面积

 

2017年度建协的工程造价调查中的单户型住宅平均面积为2,776平方英尺的成块地皮。从历史角度看，调查中的平均房屋建造面积有着向人口调查局的时间序列调查中相对应的数据结果发展的趋势，只不过前者存在滞后性及更大的波动性，这是小样本数据显而易见的缺陷。根据人口调查局收集的数据，单户型住宅的平均建造面积在大萧条期间（从在2008年的2,528平方英尺到在2009年的2,402平方英尺）下降了，接着在2014年稳步攀升，创下历史新高（2,711平方英尺）。2014年之后，平均建造面积开始慢慢地减少，并最终在2016年稳定在了2,637平方英尺（见图1）。

在2017年度建协的工程造价调查中平均地块面积为11,186平方英尺，即大约1/4英亩（1英亩等于43,560平方英尺）。这是调查有史以来记录的最小的平均地块面积。在2009年到2011年间，平均地块面积处于20,000平方英尺到22,000平方英尺的范围之间，但是，其在2013年跌到了14,359平方英尺，接着又在2015年回升到了20,129平方英尺。总体来说，建协的调查中地块面积有向着人口调查局的时间序列调查中相应的调查数据发展的趋势，只不过前者的又一缺点是每年的数据波动性更强。根据人口调查局的数据，在2009年，最终实际的新房平均地块面积为18,871平方英尺，在2013年跌到了15,167平方英尺，接着在2015年逼近16,381平方英尺，但是在2016年再次下跌，达到了15,641平方英尺（见图2）。

 

建造地块面积可能会下降的原因在于许多建造商们实在无法获得可用的建筑用地。为了回应美国房屋建造商协会/富国银行住房市场指数（Wells Fargo Housing Market Index）在2017年7月发布的问卷调查中一些特别的问题，64%的建造商们报告称：房地产市场中可购买的地块数量很低或非常低（正如建协的博客——建协看房市（NAHB’s Eye on Housing）——所报道的那样）。仅有9%的建造商表示：现在可用来建造房屋的地块面积就跟2009年的一样低，甚至比那时还要低。

2017年度建协的房工程造价调查中单户型住宅平均售价为427,892美元。人口调查局的调查显示：大萧条后，新房的平均售价逐渐走高，从在2010年的265,107美元到在2016年的356,160美元（见图3）。

与人口调查局的调查相比，建协的调查中的房屋平均售价具有更大的跳跃性。同样的道理，建协的调查数据波动性更大的原因很可能是因为其样本数据比较小。相对简单的地理分层抽样（四大人口普查区）也是其中的原因之一。例如，存在一种可能：相较于2015年，2017年的房屋售价降低了，这其实是因为来自于低建造成本区域的受访建造商们在人群样本中占有比例更高的结果。

建协的调查的典型特征是要求建造商们把房屋售价划分为7个类目：成块地皮成本、施工总成本、融资成本、管理及日常开支、营销成本、销售佣金，以及利润。表2包含关于单户型住宅的售价明细的历年调查信息。要特别提醒读者的是：在比较表2中逐年的数据之时，要谨慎参考，因为表格中的售价趋势可能受到调查样本数量的局限性影响，加之，事实上，每次调查中受访的建造商们都是不同的一批人。

平均来说，在2017年度的建协工程造价调查中，房屋工程造价占房屋交易价的55.6%，地皮成本占其21.5%，管理和日常开支占其5.1%，销售佣金占其4.1%，贷款成本占其1.8%，营销成本占其1.2%，利润占其剩下的10.7%（税前）。

2015年房屋工程造价在平均房屋售价中所占的比例要比其在2017年所占的比例要高（61.8%比55.6%），同时，成块地皮成本在房屋售价中所占的比例从18.2%上升到21.5%。然而，由于前文所提及的各种原因，这种历年的数据对比可能是不准确的。

建协的企业管理部除了进行房屋建造成本调查之外，还赞助建筑商的经营成本（CODB）调查，这项调查以建造商们所有经营业务的损益表和资产负债表为基础，而不是单独参考他们卖出房子的数量。从历年数据来看，对比房屋建造成本调查，经营成本调查呈现出更低利润率的趋势。在房屋建造成本调查中，所得利润以预计已售出的房子为计算基础，而经营成本调查中的所的净利润还计入了未售出的房子的利润。而且，经营成本调查让建造商们汇报管理总支出和间接建造成本，而房屋建造成本调查让他们把这些成本归到某一处房子，前者无疑会比后者更省事。