今天我们就来唠一唠酒店投资这件事儿。酒店投资是房地产中最特殊的资产类型之一，也可能是回报最高的资产类型之一。投资界的永不缺席的怪圈定律：高回报往往离不开高风险，机遇与困难并存。酒店业是一个十分受新冠疫情影响的行业，困难之下，是否机遇重重呢？本文围绕两个方面展开叙述：第一，当下及短期内酒店业的状况，和当前的投资机会；第二，关于酒店业的长期优势、挑战和特征。
可以说，每一种商业地产(CRE)资产类型都有其独特的特征、属性和挑战，而酒店属于特殊中的特殊。首先是租赁期限。大多数商业地产都会以长期租约的形式经营，租期从3~15年不等，无论是办公、零售还是工业生产等用途。即便是换手率比商业地产高得多的多户住宅一般都会提供1~2年的租约。长期租约为酒店投资者提供了一定程度的安全感，即便是在酒店市场出现下行趋势的时候。但是，酒店并没有类似的保障。正如CoStar美国酒店市场分析部总监Jan Freitag一针见血的指出，“酒店的租期仅有一晚”。
短期租约对酒店资产来说既有优势也有劣势，我们将在本文后面更深入地探讨这一点，但这也是新投资者进入酒店领域时需要注意的一个酒店投资特点。C&W Capital Markets 的执行董事兼该司美国酒店资本市场业务组三大高级合伙人之一的Jared Kelso解释道，“我们在2020年又一次懊恼地认识到，酒店资产远比其他资产类型复杂得多，酒店投资的要素比其他地产投资类型多，也没有持久的收益流。你需要处理成百上千的运营问题；你需要面对与其他资产类别的债务市场大不相同的酒店资产的债务市场；你还不得不与众多品牌、酒店管理者和第三方OAT（类似Expedia、TripAdvisor和Travelocity的线上旅行社）竞争”。
换句话说，酒店资产的独特性数不胜数，但也不至于感到恐慌。因为许多令酒店成为具有挑战性房地产资产的因素同时也是令其成为引人注目的投资机遇的特征。
速读导图
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一、酒店投资管理的独特性
基于行业投资专家的交流经验，小编为投资者总结出酒店投资需重点考虑的五点因素：品牌因素、在线旅行社的影响、酒店贷款的差异、严格的管理要求和保险的复杂性和费用。
1. 品牌因素
与其他房地产资产相比，酒店最独特(也最常见)的一个特征或许是品牌的存在。需要说明的是，那些挂着品牌名字的酒店一般不归品牌所属公司所有，包括很多家喻户晓的酒店品牌，例如希尔顿、万豪和精选。
中端市场空间（即价值低于1500万美元的酒店）绝大多数采用特许经营模式。在这一经营模式下，酒店所有者与希尔顿(Hilton)、凯悦(Hyatt)或洲际(Intercontinental)等知名酒店品牌公司签订特许经营协议。在酒店的设计、品质和服务水平等方面达到品牌方要求后，酒店才能使用其品牌名经营。
很多人会以为酒店品牌公司会帮酒店所有者完成大部分工作，而实际上酒店品牌公司通常不会亲自管理物业。这些实体之间的关系可以描述为“酒店所有者、物业管理公司和酒店品牌公司之间的三角关系”，在某些情况下，酒店所有者和物业管理公司可能是同一实体，但酒店品牌公司是第三方的情况是很常见的。
在现代酒店界，品牌占据主导地位。美国约70%的酒店都有品牌加持。品牌在宣传力度和知名度方面有明显优势。品牌的忠诚度也能够极大地增加客户粘性。除此之外，品牌还让酒店投资者更容易获得贷款。
在过去4~6年间，银行一直不愿为独立地产提供贷款，他们更愿意向知名地产公司或特许经营模式下的地产公司提供贷款。如果你想在商务旅行市场分一杯羹，品牌亦是一个举足轻重的助力。总有企业希望或需要在他们的支出报告上看到万豪、希尔顿、凯悦或洲际等金字招牌。
另一方面，在独立经营模式下，身为大老板的你不用受制于人，拥有更多的支配权，尤其是在削减成本方面。成本的考量在经济变动期显得尤为关键，比如应对当下酒店业的行情。
然而，酒店投资者与酒店品牌公司签订的特许经营协议通常是长期且不可终止的，一般为5~15年。尽管如此，尤其是对酒店投资新手来说，容易低估酒店品牌公司提供的经验优势。正如Freitag所言，“你不是第一个吃螃蟹的人，前面已经有人替你尝过了，有很多人都会犯这样的错误，并且受益匪浅，所以你也可以从中受益”。
最后，Patel表示，这一切都取决于每间可用客房的收益(RevPAR)——酒店业的关键指标之一。品牌为酒店的每个房间带来更多收益，但是，收益的增加是有代价的。酒店投资者应至少将15%~18%的营运成本用于品牌相关方面，而且随着酒店品牌从经济型向豪华型升级，这个比例也要随之上升。
2. 在线旅行社的影响
除了品牌之外，在线旅行社是影响酒店市场最强大的力量之一。投资者务必要了解旅行社对这个市场已经造成的影响，以及其持续的行业影响力。
Lodging Partners（一家专注于酒店和住宿行业的经纪和咨询公司）的负责人Ford Barton表示，在线旅行社促进了“酒店的商品化”，反过来，这通常会导致酒店的定价权下降。
一些业内人士推测，长期以来，客户忠诚度计划一直是品牌特许经营模式下的主要福利之一，但是，在线上旅行社占主导的时代，这些计划会变得不那么重要。线上挑选酒店的客户更关注的是价格，而不是品牌，尽管客户仍会青睐于品牌酒店随附的品质和服务保证，但是他们并不会专注于某个品牌。
因此，如果一家独立运营的酒店将原计划投入品牌的资金重新分配到搜索引擎营销推广或其他网络营销渠道上，去吸引线上客户，那么就可能在2021年的酒店版图中占据有利地位。
3. 酒店贷款的差异
上述品牌影响力并不是酒店投资与其他商业资产类型的唯一区别。由于酒店在经济低迷时期收入有可能大幅减少，因此，投资者计划用现金为酒店收购提供很大一部分资金就很重要。
Patel 建议投资者们在任何酒店资产交易中投入35%~40%的份额。Freitag认为现在很多酒店投资者陷入危机的原因在于对酒店收购股权比例的注资不足，他们每月要负担的贷款太高了。
此外，由于酒店特有的日收益流，Barton主张从地方小型贷款机构获得融资。他认为拥有较小规模酒店的投资者会跟当地的贷款银行保持不错的关系。这些本地的贷款银行通常十分愿意为酒店提供贷款，他们每天都有存款入账，与酒店之间也不只是简单的贷款关系。贷款银行希望看到的是一个有的放矢、清清楚楚的管理计划，他们甚至对本地的投资者青眼有加，着重考虑本地酒店所有者的贷款申请。
Kelso表示，投资者应准备好灵活应对贷款申请，酒店业的资本市场环境变化节奏要比其他资产类别快得多，因为它更能反映经济形势。
4. 严格的管理要求
很多专家认为打理酒店的工作量也是酒店投资有别于其它地产投资的特征之一。这是一种劳动密集型的资产类别，尤其是高端酒店市场，需要提供的服务更多。酒店投资者应做好管理许多员工的准备，相应的也要意识到员工薪资是酒店营运成本的重要组成部分，只有认真参与酒店运营，才能投资成功。
由于管理设施、员工(包括管理层)费时费力，当然你也可以选择外包服务，Barton和Patel均建议投资者选择离自己比较近的地方投资酒店，这样他们就可以时不时地参观酒店，密切关注自己的投资。
5. 保险的复杂性和费用
针对于酒店的保险政策日益复杂，尤其是对于飓风或其他自然灾害多发区域的度假酒店来说。除了保险限制增加，酒店保险的价格也在增加，因此酒店保险支出也会不断增加。
Patel表示，保险市场非常不稳定，无论是普通责任险还是财产险，保费都大幅上涨。估计一般责任险保费同比增长了约18%~20%，而财产险则增长了10%~16%。再看看保险责任方，由于新冠疫情蔓延，有些保险公司退出了保险业务，而有些保险公司趁机提高了保费。
二、酒店投资的优势
酒店的投资概况可以简单的总结为一种高风险、高回报的投资类型。从商业地产投资的角度来看，酒店投资有5个关键优势：高回报的潜力、定价灵活、可变成本的利润空间高、分布广泛和数据丰富。
酒店投资的主要优势是有机会大幅提高杠杆回报率。如果一切都按计划进行，投资者有望获得接近20%的年回报率，与其他地产资产的投资回报率相比，这实在是一个十分漂亮的数据。
酒店高回报的潜力部分归功于其独特的租赁模式所带来的灵活性，酒店所有者能够迅速提高定价去应对高需求。这也许就是酒店表现历来优于消费者价格指数(CPI)的原因。尽管酒店成本与消费者价格指数之间的关系在过去两三年略有偏离，但总体而言，当物价攀升时，酒店经营者总能找到更快地提高房价的办法。
酒店投资可观回报部分来自于利润空间。酒店的运营支出由固定成本和可变成本构成。一旦覆盖了固定成本，可变成本的利润就变得非常有吸引力。固定成本包括税收、保险和贷款等项目；可变成本包括食物、客房用品、供客户使用的便利设施和人工等项目。
酒店的另一个关键优势是分布广泛，这意味全美所有的酒店市场都向投资者打开了大门。此外，投资者们可以从STR和LoopNet上获得海量酒店业的数据报告和信息，甚至可以从中了解到同行的表现。
三、酒店投资的劣势
当然，高风险很少会缺席高回报的投资活动，酒店投资主要有3点劣势：易受到经济动荡影响、现金流波动和消费者偏好。
虽然按住一晚收费的租赁模式能让酒店在住房需求高的时候迅速提价，但在经济不景气的时候，酒店就如同覆巢之下的鸡蛋，很容易受到伤害。宏观经济踩刹车的时候，酒店行业也会停下来。
酒店和其他房产类型的区别在于：一旦经济发生事故，长期租约的房产可能在6个月、12个月或24个月后才会受到影响，而酒店业不用一天就会受到波及。一般来说，酒店业会经历8~10的周期，但在经济走下坡路的时候，这个周期就会变得特别难过。酒店行业要更加关注下行前景，因为酒店现金流的波动性比其他资产类型强。为了渡过经济衰退期，要确保有强大的资本基础。
酒店也特别容易受消费者的喜好影响。酒店在那儿伫立了30、40或50年，而消费者的品味和喜好并非一成不变。酒店能做的也只是尽“金钱”所能地改变酒店。
尽管酒店存在以上“不争”的投资劣势，但几乎所有专家认为现在是投资者考虑酒店投资的紧迫时刻。Freitag认为，好消息是，现在入手酒店就是在抄底，年收益率十分可观。投资者只需要清楚自己提供什么服务、需要多少员工和债务偿还状况就能安然渡过经济不确定时期。
酒店行业具有令人兴奋和喜悦的独特性质。Barton表示，这是一笔有趣的生意，没有一天是重样的；Kelso表示赞同，这是一个值得涉足的行业，毫无疑问，在未来的24个月内，酒店业将机遇重重，十分鼓励大家投入！
