新政“涓滴”效应
继联邦政府于上周同意向受新冠病毒疫情影响的房主伸出援手之后，许多交租困难的房客不禁怨声载道，政府会不会也拉一把租客呢？总体看来，答案是肯定的！
随着美国新冠肺炎病例数量不断攀升，经济持续衰退的可能性越来越大，越来越多人在美国的工作也岌岌可危。令人欣慰的是，为了缓减疫情压力，美国出台了出租房和房贷新政，大家不用担心会失去自己的房子。
联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）于本周宣布对房东提供贷款支持政策，前提是房东不可驱逐因疫情失业或损失薪水而无力交租的租客。因此，我们不妨将其看作是一种“涓滴”式帮助，房东延缓还贷，租客有房可居。
如果房主拥有多户房产，拥有5户或以上的单元楼，最多可推迟三个月还房贷。这一延缓还贷政策仅适用于房利美或房地美（Fannie Mae or Freddie Mac）的借贷者。如果房主暂时没有依靠租金偿还房贷的压力，就不会赶走由于疫情影响无力交租的租客。
联邦住房金融局（FHFA）局长马克·卡拉布里亚（Mark Calabria）在声明中表示：新冠疫情之下，租客不必担心自己会被扫地出门，房东也不必担心会失去自己的房子；在这个充满不确定性和困难的时期，我们会对数百万的家庭伸出援手！据房地美称，这一举措将惠及居住在2.7万处房子中的420万人；据FHFA的发言人称，这是政府首次提供此类帮助措施。
疫情之下，租客可能更需要帮助，他们的收入往往比房主低，也比房主少一份有家可居的安全感，买房的重要性不言而喻。 根据美国国家多户住房委员会（NMHC）的报告，2017年，租房家庭平均收入为4.1515万美元，而房主家庭平均收入为7.7523万美元。再加上，美国低薪工作密集的行业受到严重打击，例如零售业，餐饮服务业，旅游业和酒店业。realtor.com®首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）表示，这是应对新冠病毒疫情突发公共卫生事件的一项明智措施，给予房主宽松的还贷空间，这样他们也能给予租客宽松的交租空间。
暂停执行驱逐令
FHFA于上周宣布，受疫情危机影响的房主将获得喘息的机会。政府将对背负房利美或房地美贷款的单户家庭延缓至少60天期限赎回或搬离房屋。 政策影响涉及2800万左右的借贷者——约占房屋贷款的一半。FHFA还允许处境艰难的房主延缓最多12个月的月供房贷。缓解租客压力的一些措施也将相继出台。美国住房和城市发展部也在敦促公共房屋管理局不要在疫情期间驱赶任何人。底特律和洛杉矶等城市已暂时强制驱逐租客，纽约和华盛顿等州亦是如此。 旧金山的治安官也表明暂时不会执行驱逐令。
不必担心逾期还款失信
房利美不会在借款人参与延缓还贷计划（forbearance plan）时向信贷机构报告其逾期还款行为，也不会向其收取滞纳金。延缓期限到达之时，借款人可以在贷款服务公司或银行的帮助下制定贷款调整计划。
穆迪投资分析机构（Moody's Analytics）首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）表示，房利美和房地美的借款人大多是中产阶级，其中很多借款人会面临巨大压力，他们可能会失去工作，失去工作时间和失去工作报酬，所以他们急需要帮助。在经济大萧条期间，很多人失去了房屋赎回权，因此房利美和房地美在2008年11月20日至2009年3月6日期间推出了延缓房屋赎回的举措。
获得延缓还贷计划预审批
找一个能提供具有竞争力贷款利率并有利于办理暂缓还款计划预审批的贷款银行或公司。近年来，由于经济发展强劲，房屋价格持续走高，以及许多房主拥有房屋期权，止赎房屋数量暴跌，大约三分之一的房屋是无贷款、完全拥有的。
但是，COVID-19病毒传播已经影响了经济发展格局，造成股市熔断和倒闭潮和失业潮。全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors®）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，在充满不确定性的疫情期间，暂缓还贷计划是一项好政策，对于遭遇收入损失的人来说，他们获得一段缓冲时间，等待失业补助金和联邦激励金到账。
FHFA的官员表示，担心房贷拖欠的房主应尽快与贷款服务银行或公司联系，做出相应安排。FHFA局长马克·卡拉布里亚（Mark Calabria）表示，这项政策将保障民众在“国家紧急状态下”有家可居。
