工业用途建筑成为主流
在过去十年中，电子商务的崛起将工业用途建筑推到了前所未有的新高度，充分体现在租赁需求和租金提升方面。根据CoStar的数据，2011年至2020年，工业型建筑的净租赁需求超过了78亿平方英尺，租金空前地实现了4.2%的年平均增长率。相比前一个10年——2001年至2010年，工业型建筑的净租赁需求总计34亿平方英尺，租金年平均上涨0.5%。
从历史上看，提到“工业”一词，很多人会联想到喷射灰尘和烟雾的生产工厂和车间，但是，网购和配送服务的激增让一个不为人知的行业变得透明化了，消费者更容易看到熟悉的产品类型，并理解行业状况。
为了让大家了解以仓储配送中心为主导的现代工业的最新情况，我们采访了两位研究工业地产演变的专家，罗伯特·桑伯格（Robert Thornburgh）和弗兰克·迪·罗马（Frank Di Roma）。桑伯格是工业和写字楼地产协会（Societyof Industrial and Office Realtors）的首席执行官，该协会是一个面向全球42个国家顶级工业和写字楼地产经纪人的专业协会。迪罗马是建筑设计公司Ware Malcomb驻加拿大多伦多的负责人。
仓库和配送中心占主导地位
桑伯格指出工业设施设备陈旧可能5年前还是个问题，但如今已经很难看到了。可持续性、电子商务和整体商品流动方面的变化非常明显，改变了外行人对工业的传统看法。迪罗马对此表示赞同，由于电商公司蓬勃发展，外行对工业的看法比几年前更加准确。由于电子商务和技术需求增加，许多建筑物被租用于仓储和配送，这种用途与近一个世纪以来在工业场所中进行的制造活动不同。
随着美国制造业向亚洲转移，各个加工完成阶段的货物和零部件都被运往美国，导致原本用于制造业的空间被用于组装和存储。余下的生产制造活动将新技术和可持续发展原则相结合，从而改变了工业建筑的前景。
仓库和配送中心的区别
很多人想知道仓库和配送中心之间的区别。桑伯格向我们解释道，“从预期用途来看，在大多数情况下，你会发现仓库主要用于长期存储产品和材料，而配送中心更关注一般商品流通的速度——能否及时交付给客户”。
迪罗马告诉我们，目前仓储和配送场地的需求呈指数级增长，设计要求也不断随之变化。用于仓储的建筑物需要更大尺寸的隔间和更高的天花板，以容纳存储产品的货架。配送中心需要更多员工和拖车停车位，还需要增加净高和占地面积。
净高指的是不受托梁、灯具或自动喷水灭火装置等建筑要素阻碍的空间，在此条件下，人们无障碍地操作带有垂直组件的大机器或传送系统。市面上净高标准大多为40英尺，高度的增加不仅可以放置多余的货架，还能满足工业建筑多个楼层用于存储、挑拣和包装产品。
桑伯格补充道，不断增加净高主要出于效率的考量，直接将垂直立体空间最大化，而不是盲目地增加平面占地面积当然，不同的细分市场会有所不同，但令人惊讶的是，现在的净高已经超过了32英尺。虽然增高8英尺感觉不多，但对今天的建筑商来说意义非凡，区别就是一栋闲置吃灰的楼房还是一栋受未来客户青睐的楼房。
在电商配送链上，仓储和配送设施要符合特定的尺寸要求，成为最优卸货、配送、发货和最后一英里送达地点。在土地有限的地铁地段，仓库空间正在进一步压缩，为了应对这一挑战，我们正在设计多层物流中心，以提供最后一英里配送服务。
最后1英里配送
最后1英里配送服务点能够让司机尽快将货物送达特定社区，对于这个最后1英里配送服务点，桑伯格认为，几乎每个市场都会存在一个永恒一致的主题，一个极其有限的供应源头和几无选择余地的迫切需求。由于市场基本面没有发生实质性变化，在未来一年、甚至以后寻找最后1英里配送服务点的土地利用和空间开发将面临严峻的挑战。迪罗马指出，在许多市场，最大的限制是在城市中心找到用地。土地价格上涨，使得仓储配送成本随之上涨。
应用于仓储配送的技术
桑伯格指出，无人机、自动驾驶汽车和人工智能等领域正在发生重大技术变革，会继续影响工业用途建筑。无人机配备了摄像头，使其能够读取条形码、寻找物品并进行清点，还能在不利人身安全的高处工作。类似地，自动驾驶汽车可以执行重复性任务，比如取回物品并把它们放在传送带上，使人体免受伤害或精力消耗。
想要在未来抢占市场份额的企业需要提高运营效率，在一个方方面面包含新兴技术的工作环境中表现出色将是实现这一目标的关键。工业产权所有者和运营商正着眼于设计和建造应用新技术的仓储配送中心。
技术不断对行业释放新信号并塑造行业。技术和建筑之间的界限逐渐模糊，机器学习和人工智能日新月异，因此建筑的尺寸、结构和布局能够适应新技术。诸如自动存储和检索系统(ASRS)之类的技术可以从设定的位置自动放置和检索负载。这些机器可以与输送系统集成，使货物能够更快、更精确地通过仓库或配送中心。
工业用途建筑的外观也在变化。类似生物形态建筑立面设计（让自然光、新鲜空气、热舒适等条件进入建筑）、城市农业、自动装卸和车辆流通等元素体现了改变工业场地外观的概念，所有这些振奋人心的技术发展有利于塑造充满未来感的工业建筑。
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